دلایل گرانی زمین و مسکن
مقدمه
مسكن نياز ديرينهي بشريت:
انسان از ابتداي تاريخ همواره در پي ايجاد سرپناهي براي خود بوده است و با توجه به شرايط محيطي محلي كه زندگي ميكرده خانههايي را از جنسهاي مختلف مانند سنگ و چوب براي خود ميساخته، پس مسكن از هردوران شايد يكي از مهمترين نيازهاي بشر بوده است.
محدوديت مكاني و پيشرفت علم:
با گذر زمان ديگر مردم نميتوانستند بهراحتي در هرجا كه ميخواهند خانه بسازند، و زمين براي ساخت مسكن در نواحي خوب روبه كاهش ميرفت. براي جبران اين محدوديت و هماهنگ با پيشرفت علم عمران ساختمانهاي چند طبقه بهوجود آمدند ولي دركل قيمت مسكن روز به روز رو به گراني ميرفت. كه در ادامه به بررسي مسكن در ايران ميپردازد.
گراني مسكن در ايران را ميتوان به چند دليل مهم تقسيم كرد:
1- افزايش جمعيت و اوج تقاضا در سالهاي اخير
2- افزايش مهاجرت به شهرهاي بزرگ
3- محدود بودن زمينهاي مناسب در شهرهاي مهم براي ساخت
4- عدم امنيت شغلي در ايران
5- عدم فعاليت و سرمايهگذاري در بخشهاي ديگر اقتصادي و نامناسب بودن بورس در ايران
6- وامهاي بانكي در بخش مسكن
7- افزايش كل قيمت مصالح و دستمزدها
1-1- افزايش جمعيت و اوج تقاضا در سالهاي اخير
متولدين سالهاي 58 تا 65 در كشور ما جمعيت وسيعي را بهخود اختصاص دادهاند كه از همان ابتدا مشكلات زيادي را در زمينهي آموزش و پرورش، كنكور و بازار كار بهوجود آوردهاند، و حالا نوبت به ازدواج و تهيه مسكن براي اين قشر گرديده است. بهطور متوسط در ايران سالانه 800 هزار ازدواج داريم و اين يعني 800 هزار خانهي مسكوني مورد نياز است كه اگر ميزان طلاق را هم به اين رقم اضافه كنيم تا 1 ميليون هم ميرود، زيرا كه هر طلاق يعني نياز به دو مسكن مجزا.
گسترش تشكيل خانوادههاي هستهاي و منسوخ شدن تدريجي فرهنگ زندگي با نسل پيش، بعد از ازدواج در رشد تقاضا براي مسكن بسيار مؤثر بوده است، چراكه در گذشته فرزندان بعد از ازدواج، كه تا چند خانواده را شامل ميشدند بهراحتي در كنار پدر و مادر خود زندگي ميكردند ونيازي به مسكن مجزا را احساس نميكردند، ولي امروز كمتر ميبينيم كه زوج جواني حاضر به زندگي در چنين شرايطي باشند.
2- افزايش مهاجرت به شهرها
بعد از آنكه رضاخان شروع به مبارزه با عشاير و اسكان آنها در نقاط مختلف كرد و بعد از آن انقلاب سفيد محمدرضا پهلوي و طرح اصلاحات عرضي شروع شد، عشاير شروع به مهاجرت به شهرها كردند. آنها زمينهاي خود را فروختند و با پول آن به شهرها آمدند، در سالهاي بعد از انقلاب نيز به دليل عدم تساوي امكانات بين شهرهاي كوچك و بزرگ مردم بهسمت شهرهاي بزرگ حركت كردند چراكه امكاناتي كه برفزض مثال در تهران است شايد حتي در شهرهاي خوب ديگر كشور نباشد و اين واضح است كه مهاجرت صورت گيرد و ورود هر مهاجر يعني نياز به يك مسكن جديد، آن هم در شهرهايي كه نياز به مسكن مردم بومي خود را بهسختي تأمين ميكنند.
3- محدود بودن زمين براي ساخت مسكن
غالباً در شهرهاي بزرگ از لحاظ زمين ما به اتمام منابع رسيدهايم و ديگر زمين براي ساخت وجود ندارد. اين موضوع خود باعث ميشود كه هر قطعه زمين يا خانه قابل تبديل به آپارتمان ارزش زيادي پيدا كند. البته شهركهايي در اطراف شهرها ايجاد ميشوند ولي بهدليل كمبود امكانات و دوري از مركزيت شهري مردم چندان علاقهاي به زندگي در اين مناطق ندارد.
4- عدم امنيت شغلي در ايران
در سالهاي اخير ما شاهد افزايش نقدينگي در ايران بودهايم كه اين عامل اگرچه درجهت رفاه مردم خوب بوده است، ولي در صورت عدم كنترل ميتواند به سيلي مخرب تبديل شود كه بالارفتن كاذب قيمت مسكن هم جزئي از آن است.
مطالعات نشان داده است كه 1 درصد افزايش نقدينگي لزوماً منجر به افزايش يكدرصدي تورم نميشود و گاهي تورم را چندين درصد بالا ميبرد و دليل اين موضوع كه اصطلاحاً به آن شكستگي ساختاري ميگويند، كاهش تعداد معاملات است، چرا كه سرمايهگذار ترجيح ميدهد سرمايهگذاري خود را بهدليل عدم اطمينان از مسائل اقتصادي و سياسي به تءخير بيندازد. در اين صورت چه ميشود؟
با ذكر مثالي دراينباره موضوع را بيشتر باز ميكنيم:
1- مثلاً تاجري را در نظر بگيريد كه ميخواهد جنسي خوب و مفيد براي كشور را از خارج بخرد، بهدليل اوضاع نابسامان سياسي و اقتصادي و تحريمهاي اقتصادي و نيز آنكه اكثر بانكهاي جهان از دادن اعتبار و گشايش اعتبار اسنادي براي تاجران ايراني خودداري ميكنند قادر به واردات نخواهد بود.
2- برفرض كه تاجر جنس خوب و مفيدي را وارد كند، بهدليل قاچاق و وارداتِ بيرويه اجناس ارزان و بيكيفيت چيني و هندي محكوم به ورشكسته شدن است.
3- بازهم برفرض آنكه جنس را وارد كرده و موفق به فروش آن شود، حال، گرفتن اين اجناس از مردم كه اكثراً بهصورت نسيه است، كاري بسيار سخت است و تاجر مجبور است بهطور مثال جنس 100 توماني را بهجاي 120 تومان ، 300 تومان بفروشد تا اگر عدهاي پولش را ندادند ورشكسته نشود.
آيا اگر شما تاجربوديد از فعاليت مفيد اقتصادي خود دلسرد نميشديد؟
پس بهاين فكر ميافتيد كه سرمايهي خود را در جايي امن و مطمئن سرمايهگذاري كنيد. حال اين نقدينگي زياد در چه جايي سرمايهگذاري شود بهتر از مسكن.
اين موضوع فقط شامل حال تاجران نميشود، بلكه كليهي مراكز توليداتي، صنعتي
وكشاورزي را نيز شامل ميشود.
4- عدم سرمايهگذاري در بخشهاي ديگر اقتصادي
اگر به چند سال قبل نگاهي مختصر بيندازيم، هرسال نوعي از سرمايهگذاري در ايران وراج داشته است. يكسال طلا، يكسال ارز، يكسال سكه، يكسال خريد و فروش ماشين و موبايل. اين سرمايهگذاريها به دليل عدم كنترل و نظارت دولت ، باعث پولدار شدن گروهي و ورشكسته شدن گروهي ديگر شده است. و از آنجا كه در ايران، ما از بورس قدرتمند و درستي برخوردار نيستيم، ناگاه سيل عظيم نقدينگيها كه از همهي اين راهها شكست خورده و به سمت مسكن پيش ميرود.
اگر نگاهي مختصر به خانوادههاي اروپايي بيندازيم همه، مقادير زيادي بورس يا اوراق بهادار دارند كه از سود خوبي هم برخوردار است. و نگراني براي سرمايههاي اضافي خود ندارند.
6- وامهاي بانكي
در چند سال گذشته شامل اعطاي وامهاي بانكي زيادي براي خريد مسكن بودهايم، وقتي دولت وامهاي كلان مسكن ميدهد يعني تقاضا براي مسكن را تحريك ميكند، يعني ميگويد(اگر بروي خانه بخري به تو وام ميدهيم)، شايد كسي خيلي دنبال خريد خانه نباشد ولي با ديدن اين وامها تحريك ميشود به خريد خانه، يعني دولت ناخودآگاه تقاضاي خريد خانه را افزايش داده است. و اين درحالي است كه ميشود اين تقاضا را بهسمت توليد و كشاورزي و غيره تحريك كرد، بادادن وام در اين بخشها.
حال شايد اين سئوال بهوجود آيد كه تمام كشورهاي پيشرفته وام بانكي ميدهند و جواب اين است : بله، ولي در كشورهاي ديگر مسكن بهعنوان يك كالاي سرمايهگذاري محسوب نميشود. شما بهطور مثال در آمريكا فقط كافي است يك شغل ثابت داشته باشيد كه مورد تأييد بانك باشد، بانك پس از پرداخت 10 درصد پول خانه، 90 درصدِ بقيه را به شما وام خواهد داد، آنهم با بهرهاي بسيار كم و در بازپرداخت طولاني حدود 30 سال. اين موضوع باعث شده كه اگر شما واقعاً به خانه احتياج داريد، خانه ميخريد نه براي استفادهي اقتصادي از آن. در سال گذشته قيمت خانه در آمريكا كاهش بسيار شديدي داشت، اين كاهش قيمت، از اواخر سال 1991 تاكنون بيسابقه بود، فروش مسكن در آمريكا طي ماه مارس 2007 با 5/8 درصد كاهش نسبت به فوريهي 2007 به كمتر از 526 هزار واحد رسيد و اين موضوع باعث شد تا آن دسته هم كه در مسكن سرمايهگذاري كرده بودند، ضررهاي زيادي را متحمل شوند و اين نشان ميدهد كه در آمريكا مسكن يك كالا نيست، بلكه يك احتياج است. پس وام دادن به امر مسكن موجب گراني آن نميشود، چنانچه اكثر ايرانيهاي مقيم خارج اقدام به خريد مسكن اضافي در ايران ميكنند نه در كشور تابعهي خود.
7- افزايش كلي قيمت مصالح و دستمزدها
گراني سيمان و فولاد و تأثير آن بر ساير مصالح ساختمان نيز بسيار در گراني مسكن نقش دارد. متأسفانه همواره قيمت مصالح ساختماني در ايران بيش از تورم است و حتي حدود 2 برابر افزايش مييابد، مثلاً اگر اكنون تورم را 20 % بدانيم قيمت مصالح 40 % افزايش يافته است.
دليل گراني آهن:
هماكنون قيمتهاي جهاني فولاد حدود 5 % نسبت به سه ماه گذسته از ابتداي سال 2008 تاكنون افزايش يافته است. در ايران سالانه حدوداً 20 ميليون تن فولاد مصرف ميشود كه
11-10 ميليون تن توسط كارخانههاي داخلي و حدود 10-9 ميليون تن آن از محل واردات تأمين ميشود. بنابراين ميتوان گفت كه حدود 40 % مصرف فولادِ ايران را واردات تشكيل ميدهد، بنابراين قيمت بازار جهاني در كل بازار فولاد ايران تأثير دارد. قيمت تيرآهن و ميلگرد در قيمت تمام شدهي ساخت مسكن حدوداً 10 تا 20 درصد است. و اين نشان ميدهد كه آهن نقش بسزايي در گراني مسكن دارد.
ديگر مصالح ساختماني نظير سيمان، كاشي و امثالهم نيز همگي افزايش قيمت چشمگيري داشتهاند. علاوه براين قيمتها خدمات مهندسي، شهرداري و مخصوصاً عوارض نيز بسيار بالا رفته است كه همگي اينها بر قيمت تمام شدهي مسكن تأثير ميگذارد. دركل افزايش قيمت مسكن، ناشي از تصميمات دولت در زمينهي كاهش نرخ سودِ تسهيلات بانكي و حمايت ناقص دولت از بخش ساختوساز مسكن است. مسكن در كشور ما جزئ كالاهاي سرمايهاي محسوب ميشود و رابطهاي تنگاتنگ با سيستم بانكي و فعاليت اقتصادي كشور دارد.
یک راه حل
يكي از راههايي كه شايد اثر كوچك در كاهش قيمت مسكن داشته باشد اين است كه دولت اقدام به ساخت شهركهاي منظم در اطراف شهرها بنمايد، ولي اين شهركها بايد داراي ويژگيهاي بهخصوصي باشند. مثلاً از همه نظر خودكفا بوده تا سكنهي اين شهركها جز براي مواردخاص مجبور به رفت و آمد به شهرهاي بزرگ نشوند. اين شهركها بايد شامل بيمارستان و كلينيك، فروشگاههاي مجهز ، كه همه نوع نياز سكنه را از لحاظ مواد خوراكي و مصرفي برآورده كند، و نمونههاي ديگر باشد.
از آنجا كه اكثر سكنهي اين شهركها شاغل در شهرهاي بزرگ نزديك خود هستند بايد توجه خاصي به سيستم ترابري اين شهرها شود. شايد در مرحلهي اول بهنظر آيد كه بايد اتوبانهاي خوبي بين اين شهرك و شهر كشيده شود، ولي اين موضوع داراي اشكالات زيادي است، زيرا بهوجود آمدن اتوبانها باعث ميشود كه مردم به مرور زمان در حريم اتوبان اقدام به ساخت و ساز كنند و پس از چند سال خواهيم ديد كه اين شهرك كاملاً به شهر متصل شده و دوباره مشكلات از نو آغاز ميشود. ديگر آنكه ميزان ضرر مالي كه از طريق مصرف بنزين، استهلاك اتومبيلها، خرابي جادهها، ميزان تصادفات و ترافيك شامل مردم و دولت ميشود بسيار بالا خواهد رفت. بهترين راهحل براي اين موضوع ايجاد سيستم ترابري عمومي بسيار منظم و حساب شده نظير مترو يا قطار سريعالسير است، در اين صورت و با حل همهي اين مشكلات مردم بسيار راغب خواهند بود كه در اين مناطق كه از نظر شلوغي و آلودگي بهتر از شهرهاي بزرگ است زندگي كنند و بهدليل پايين بودن قيمت زمين و دولتي بودن اين شهركها از قيمت بسيار مناسبي برخوردار خواهند بود.
درپايان هرچند مسكن در ايران به صندوق پولي تبديل شده است كه هركس بهنحوي سهم خود را از آن برميدارد و تاوان آن را بايد كساني بدهند كه واقعاً نياز به خريد مسكن دارند ولي اميد است كه در آينده ما شاهد كاهش قيمت مسكن در ايران باشيم تا همه صاحب مسكن شوند.
مهندس خاکی زاده
+ نوشته شده توسط خاکی زاده در چهارشنبه
1387/03/08 و ساعت
4:2 PM |
